{"id":246933,"date":"2024-01-04T15:55:16","date_gmt":"2024-01-04T20:55:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wefamilyoffices.com\/informe-del-mercado-de-bienes-raices-publicos-reit\/"},"modified":"2025-07-14T08:47:54","modified_gmt":"2025-07-14T12:47:54","slug":"informe-del-mercado-de-bienes-raices-publicos-reit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wefamilyoffices.com\/es\/informe-del-mercado-de-bienes-raices-publicos-reit\/","title":{"rendered":"Informe del mercado de bienes ra\u00edces p\u00fablicos (REIT)"},"content":{"rendered":"<p>Al ser acciones que cotizan en bolsa, los REIT se mueven por emociones en el corto plazo y, por lo tanto, son muy vol\u00e1tiles dado que se trata de acciones que se negocian diariamente en las bolsas de valores. Luego anticipa cambios en los fundamentos (descubrimiento de precios). A pesar de su alta volatilidad, los REIT presentan actualmente varias caracter\u00edsticas favorables.<\/p>\n<p>Debido al aumento de las tasas de inter\u00e9s, los REIT han disminuido significativamente, con el \u00edndice FTSE NAREIT All Equity REIT cayendo un -25,0 % en 2022 y un -9,4 % en 2023 hasta el 31 de octubre. Como resultado, gran parte de la ca\u00edda se ha producido y, en nuestra opini\u00f3n, los REIT est\u00e1n bien posicionados.<\/p>\n<ul>\n<li>Valoraciones atractivas hist\u00f3ricamente debido al impacto de las tasas: las propiedades ya han experimentado un descenso<\/li>\n<li>El crecimiento de los beneficios se ha estabilizado y los dividendos han sido atractivos<\/li>\n<li>Apalancamiento inferior al observado hist\u00f3ricamente<\/li>\n<li>Financiamiento asegurado por un largo per\u00edodo de tiempo<\/li>\n<li>Alta exposici\u00f3n a sectores en crecimiento como centros de datos, industria, atenci\u00f3n m\u00e9dica y ciencias biol\u00f3gicas.<\/li>\n<li>Hist\u00f3ricamente, los REIT han tenido un buen desempe\u00f1o en momentos de pausa en las tasas y tienden a liderar una recuperaci\u00f3n del mercado de valores<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>1. Valoraci\u00f3n<\/strong><\/p>\n<p>El mercado p\u00fablico de REIT ya ha fijado sus precios en valores m\u00e1s realistas o por debajo de ellos, que reflejan el nuevo entorno de tipos. Creemos que la mayor parte de las desventajas de los costos financieros ya est\u00e1n descontadas en los mercados y que los bancos centrales globales se acercan al final de sus ciclos de aumento de tasas. M\u00faltiples m\u00e9tricas de valoraci\u00f3n muestran el atractivo de los REIT en comparaci\u00f3n con la historia:<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter size-full wp-image-10376\" src=\"https:\/\/www.wefamilyoffices.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/Screen-Shot-2024-01-02-at-11.09.49-AM.png\" alt=\"\" width=\"856\" height=\"409\" title=\"\"><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Los costos de financiaci\u00f3n han aumentado m\u00e1s de 300 puntos b\u00e1sicos desde principios de 2022, con un aumento asociado en las tasas de capitalizaci\u00f3n impl\u00edcitas hasta el rango medio del 6 % o m\u00e1s. Esto ha llevado a que el mercado inmobiliario global se negocie con un descuento del 10% respecto al valor neto de los activos (NAV, por sus siglas en ingl\u00e9s).<\/p>\n<p><strong>2. Fundamentos<\/strong><\/p>\n<p>Al ser una acci\u00f3n que cotiza en bolsa, las ganancias y los dividendos de los REIT son la clave. El crecimiento de las ganancias de los REIT alcanz\u00f3 su punto m\u00e1ximo a finales de 2021 y se ha corregido a un nivel normalizado.<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter size-full wp-image-10374\" src=\"https:\/\/www.wefamilyoffices.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/Screen-Shot-2024-01-02-at-11.12.02-AM.png\" alt=\"\" width=\"496\" height=\"248\" title=\"\"><\/p>\n<p>A pesar de la importante reducci\u00f3n de la valoraci\u00f3n observada en el mercado de REIT en los \u00faltimos a\u00f1os, el desempe\u00f1o operativo de los principales REIT ha sido en general s\u00f3lido. Las ganancias se han estabilizado a niveles anteriores a COVID. Se estima que \u00a0 ser\u00e1 un a\u00f1o de crecimiento de los beneficios de un d\u00edgito medio.<\/p>\n<p>En nuestra opini\u00f3n, la combinaci\u00f3n del crecimiento continuo de las ganancias con la ca\u00edda del precio de las acciones significa que las valoraciones p\u00fablicas de los REIT se han vuelto m\u00e1s atractivas.<\/p>\n<p>Aunque los precios globales de las acciones de los REIT han disminuido m\u00e1s del 35 %, los flujos de efectivo por acci\u00f3n de los REIT han aumentado aproximadamente un 13 % (seg\u00fan UBS). Los REIT de alta calidad, en su mayor parte, tienen flujos de efectivo defensivos vinculados a plazos de arrendamiento prolongados, con un poder de fijaci\u00f3n de precios decente en muchos sectores. Esto proporciona una posici\u00f3n operativa s\u00f3lida para pagar dividendos. A nivel mundial, el rendimiento de los dividendos de los REIT es atractivo:<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter size-full wp-image-10372\" src=\"https:\/\/www.wefamilyoffices.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/Screen-Shot-2024-01-02-at-11.14.13-AM.png\" alt=\"\" width=\"858\" height=\"291\" title=\"\"><\/p>\n<p>Adem\u00e1s, el poder de fijaci\u00f3n de precios tambi\u00e9n se beneficiar\u00e1 de la limitada oferta de nuevas propiedades. Uno de los beneficios de las tasas de inter\u00e9s m\u00e1s altas es que los mayores costos de financiamiento han resultado en un n\u00famero menor de nuevos desarrollos.<\/p>\n<p><strong>3. Apalancamiento y financiaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n<p>Los balances globales son saludables ya que el apalancamiento sigue siendo bajo. Seg\u00fan UBS, el apalancamiento de los REIT estadounidenses (por ejemplo, pr\u00e9stamo-valor) es actualmente del 34,8 % en comparaci\u00f3n con un promedio hist\u00f3rico del 38,4 %. El apalancamiento de los REIT europeos tambi\u00e9n se encuentra en niveles inferiores a la media hist\u00f3rica. En el espacio REIT de EE. UU., m\u00e1s del 80 % de la deuda se fija durante un promedio de los pr\u00f3ximos 5,9 a\u00f1os, seg\u00fan Green Street. Adem\u00e1s, gran parte del financiamiento de los REIT se realiza a trav\u00e9s de los mercados de deuda p\u00fablica. Como resultado, la reducci\u00f3n de los pr\u00e9stamos de deuda por parte de los bancos regionales estadounidenses no es un problema importante al que se enfrentan los REIT.<\/p>\n<p><strong>4. Mercado REIT: sectores en crecimiento<\/strong><\/p>\n<p>Los REIT p\u00fablicos tienen una mayor exposici\u00f3n a \u00e1reas alternativas y de m\u00e1s r\u00e1pido crecimiento (\u201cPr\u00f3xima Generaci\u00f3n\u201d) del mercado inmobiliario, como centros de datos, log\u00edstica, almacenamiento y atenci\u00f3n m\u00e9dica. El poder de fijaci\u00f3n de precios se ve favorecido por una demanda constante, como viviendas para personas mayores, casas prefabricadas y centros de datos. Por ejemplo, ante una fuerte demanda que se combina con una nueva oferta limitada, los centros de datos han aumentado sus alquileres en un promedio del 15 % a nivel nacional durante el a\u00f1o pasado, seg\u00fan CBRE.<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-10370 size-full\" src=\"https:\/\/www.wefamilyoffices.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/Screen-Shot-2024-01-02-at-11.15.09-AM.png\" alt=\"\" width=\"345\" height=\"297\" title=\"\"><\/p>\n<p>Los sectores de \u201cPr\u00f3xima Generaci\u00f3n\u201d representan ahora el 61 % del mercado REIT estadounidense valorado en 1,1 billones de d\u00f3lares. Estos sectores que incluyen centros de datos, industriales, torres de telefon\u00eda m\u00f3vil, viviendas para personas mayores y almacenamiento cuentan con fuertes impulsores de demanda. Las perspectivas para estos sectores son muy buenas. Por ejemplo, los industriales se benefician de la relocalizaci\u00f3n de la producci\u00f3n. Los centros de datos se han convertido en una infraestructura cr\u00edtica en una econom\u00eda impulsada por la tecnolog\u00eda.<\/p>\n<p>En a\u00f1os anteriores, las asignaciones de REIT p\u00fablicas estaban dominadas por oficinas y comercio minorista. Ya no: las oficinas representan solo el 4 % del \u00edndice, mientras que el comercio minorista representa el 9 %, seg\u00fan CBRE.<\/p>\n<p><em>Fuente: CBRE Investment Management. \u00cdndice FTSE Nareit All Equity REIT al 31\/12\/2022, NCREIF NFI ODCE al tercer trimestre de 2025<\/em><\/p>\n<p><strong>5. Ciclo del mercado de REIT: recuperaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n<p>Los REIT p\u00fablicos fueron uno de los sectores m\u00e1s afectados en los \u00faltimos dos a\u00f1os por el aumento significativo de las tasas de inter\u00e9s. Creemos que el ciclo de pol\u00edticas agresivas de los bancos centrales mundiales est\u00e1 llegando a su fin. En un entorno de tipos de inter\u00e9s m\u00e1s estable, los REIT pueden tener un buen desempe\u00f1o. Hist\u00f3ricamente, los REIT obtienen malos resultados al final del ciclo, cuando las tasas suben debido al endurecimiento de las pol\u00edticas. Sin embargo, se comportan extremadamente bien al principio del ciclo y comienzan a recuperarse durante una recesi\u00f3n. Con las econom\u00edas globales actualmente d\u00e9biles y comenzando a perder impulso, creemos que se acerca el momento de comenzar a invertir en valores inmobiliarios p\u00fablicos.<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter size-full wp-image-10368\" src=\"https:\/\/www.wefamilyoffices.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/Screen-Shot-2024-01-02-at-11.16.22-AM.png\" alt=\"\" width=\"859\" height=\"205\" title=\"\"><\/p>\n<p><strong>Conclusi\u00f3n<\/strong><\/p>\n<p>Los REIT tienen valoraciones atractivas, ya que se han ajustado a tasas de inter\u00e9s m\u00e1s altas, una mayor exposici\u00f3n a sectores de alto crecimiento, mejores fundamentos y una tendencia a liderar las recuperaciones del mercado de valores.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><em><strong>Renuncia de Responsabilidad<\/strong><\/em><\/p>\n<p><em>Las opiniones y estimaciones ofrecidas constituyen nuestro juicio y est\u00e1n sujetas a cambios sin previo aviso, al igual que las declaraciones de las tendencias del mercado financiero, que se basan en las condiciones actuales del mercado. Ciertas situaciones hipot\u00e9ticas de mercado en este documento se basan en datos hist\u00f3ricos.<\/em><\/p>\n<p><em>Ciertas declaraciones contenidas en este documento pueden constituir \u201cdeclaraciones prospectivas\u201d. Debido a diversos riesgos e incertidumbres, los eventos o resultados reales o el rendimiento real pueden diferir materialmente de los reflejados o contemplados en dichas declaraciones prospectivas. Toda inversi\u00f3n implica el riesgo de p\u00e9rdida.<\/em><\/p>\n<p><em>La informaci\u00f3n contenida aqu\u00ed se ha obtenido de fuentes que entendemos son confiables, pero no garantizamos su integridad o precisi\u00f3n. La informaci\u00f3n contenida aqu\u00ed no constituye asesoramiento legal o fiscal para ninguna persona. Consulte con su asesor fiscal sobre las implicaciones de impuestos de la informaci\u00f3n ofrecida en esta presentaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Al ser acciones que cotizan en bolsa, los REIT se mueven por emociones en el corto plazo y, por lo tanto, son muy vol\u00e1tiles dado que se trata de acciones que se negocian diariamente en las bolsas de valores. Luego anticipa cambios en los fundamentos (descubrimiento de precios). 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